物流地产商普洛斯利用基金模式玩转财富链条
文章发布时间：2014-07-03 10:19:49
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多年前，普洛斯携“物流地产”这个当时的新概念登陆中国，在长三角、珠三角和环渤海三大经济圈一掷千金，让国内物流业见识了这家号称“国际最大工业地产投资商”和“最大工业地产信托投资资金持有者”的实力。至2014年，普洛斯在中国已十年有余。从普洛斯中国业务的发展历程来看，“强大的客户群开发和绑定能力”、“多元的企业收益方式”、“基金模式的灵活应用”是其快速发展的三大基石。
长期持有物流地产必然会导致普洛斯资产负担日益增大、资金链出现问题。而公开市场融资和私募基金双线运作很好地帮助普洛斯玩转其财富链条，滚动发展至今。特别是私募基金手段的使用有效地提升了公司资本的杠杆率。通过物流地产基金模式，普洛斯集团在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。
更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯集团提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2至3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯集团以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
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